Oportunidades en real estate corporativo
“Está claro que el mercado inmobiliario transacciona en dólares pero cuando hay acumulación en pesos pasa que se empieza a negociar en esta moneda”, adelantó Herman Faigenbaum.
“Vemos que empiezan a haber pesos acumulados en el mercado para ciertas empresas que no se vieron afectadas por la pandemia (ya sea que mantuvieron sus ingresos o que los aumentaron). Esto se debe principalmente a dos motivos: las empresas que pidieron ATP no pueden realizar contado con liqui por el término de dos años y actualmente se desaconseja cada vez más esta operatoria desde las áreas de compliance de las compañías”.
“Estas situaciones generan que, como parte de su diversificación, las empresas vuelvan a considerar, como lo hicieron en el CEPO del 2011-2015 la compra de real estate como una de las alternativas”, remarcó el director general de Cushman & Wakefield Argentina.
En el mercado que eso ya está sucediendo y se concretaron importantes operaciones en plena pandemia:
-Banco Industrial, le compró a IRSA dos pisos en su nuevo edificio de Catalinas.
-Dow Chemical, le compró a IRSA el edificio entero de Bouchard 710 y luego 5 pisos en la torre BankBoston
En este contexto, “lo primero que hay que pensar y analizar es si los precios son más convenientes contra qué opción, porque si la otra alternativa es mantener los pesos o dejarlos en un plazo fijo, dolarizar esos pesos mediante la compra de inmuebles seguramente sea una mejor opción. Ahora bien, hay precios que son más convenientes que otros dependiendo justamente el tipo de propiedad:
-Propiedad para renta: si bien las rentabilidades bajaron porque se compra a un equivalente en dólar billete y se alquila a tipo de cambio oficial, quizá para una empresa sigue siendo una buena opción. Ejemplo Dow compró pisos en BankBoston a USD 5570 (BNA) y obtiene de renta USD 32 /m2 = 6,90% Rentabilidad, que hoy no está mal. Antes por ahí rondaba los 8,5%.
-Construcción: Lo más conveniente hoy en día es un desarrollo debido a la disminución en el costo de construcción. El desarrollo se puede hacer en forma directa por la empresa (que compre la tierra y hagan ellos la construcción, puede ser también asociándose con un desarrollador de primera línea o bien pre-comprando m2 en un desarrollo a lanzarse. Esta última quizá sea la mejor opción porque para la mayoría de empresas la construcción no es su “core”. Y hay proyectos interesantes que se van a lanzar en pre-venta en el corto plazo, a precios realmente muy convenientes.
¿Cuáles son las oportunidades?
-Compra de oficinas, depósitos logísticos (construidos o a desarrollar): tanto para uso propio como para obtener renta.
-Compra de tierra: para land banking o para futuro desarrollo para uso propio, para renta o para re-vender.
-Adelanto de alquileres: para contrato de locación actual o nuevo.
-Remodelar sus oficinas (upgrade, quizá aprovechando que reducirán metros, pero mejoran la imagen): ya sea en su ubicación actual o mudándose.
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